Anda Harus Teliti Dalam Menentukan Kpr Rumah

           Permintaan rumah dari tahun ke tahun semakin meningkat, namun daya beli masyarakat secara tunai sangat terbatas. Kondisi inilah yang ditangkap industri perbankan sebagai bisnis yang menggiurkan. Tidak heran kalau iklan kredit pemilikan rumah (KPR) dari banyak sekali Bank pun muncul di banyak sekali media cetak setiap hari. Tidak sedikit pula yang memperlihatkan akomodasi dan potongan harga yang tidak masuk akal.

Anda jangan pribadi terkecoh. Teliti sebelum membeli rumah harus dijadikan pegangan. Hal pertama yang ditanyakan calon konsumen KPR kepada customer service bank yakni suku bunga. Banyak iklan KPR memasang bunga sangat menarik, bahkan sepintas tidak masuk akal. Perlu diwaspadai apakah memang demikian adanya.


Permintaan rumah dari tahun ke tahun semakin meningkat Anda Harus Teliti Dalam Memilih KPR Rumah
Sebenarnya selisih bunga nol koma sekian digit, bahkan satu-dua poin, tidak berarti banyak apabila hanya fix pada 1-2 tahun di awal kredit. Sebab dalam sistem bunga efektif, pembayaran angsuran di awal-awal tahun sebagian besar terserap untuk menutup bunga. Sedangkan sisanya untuk mengurangi pokok pinjaman.

Pembayaran bunga di tahun-tahun awal lebih besar ketimbang setoran pokoknya, karena pokok pertolongan masih besar. Sebaliknya sesudah paruh waktu kredit, proporsi pembayaran bunga makin kecil karena pokok pertolongan makin mengecil. Jangan heran kalau dalam jangka waktu dua tahun ke depan, sisa pokok seperti tidak beranjak turun.

Sistem bunga lain yang perlu diperhatikan calon debitur yakni sistem bunga flat. Bunga flat ini dihitung menurut plafon kredit mula-mula. Jadi, meski pokok pertolongan sudah berkurang jauh, tetap saja bunga yang harus dibayar sama dengan waktu pokok pertolongan masih utuh.

Perusahaan leasing kendaraan banyak menggunakan sistem ini, karena memang menjanjikan keuntungan yang besar. Dengan ketentuan kredit yang sama dengan pola terdahulu, yaitu  kredit Rp 100 juta, bunga 1 persen / bulan flat (12 % / tahun) dan jangka waktu 120 bulan, maka jumlah angsuran per bulan menjadi berbeda.

Dalam sistem flat, angsuran pokok per bulan sebesar Rp 833.000 (nilai kredit dibagi jangka waktu kredit). Sedangkan bunga per bulan Rp 1 juta (1 % x Rp 100 juta). Dengan demikian, angsuran yang mesti dibayar per bulan yakni Rp 1.833.000.

Posisi keuangan sesudah 120 bulan memang berbeda. Sebab total bunga yang dibayar selama jangka waktu itu yakni Rp 120 juta. Sedangkan total pokok dan bunga yang dibayar yakni Rp 219,96 juta (Rp 1,833 juta  x 120 bulan).

Terdapat perbedaan cara perhitungan dari kedua sistem bunga tersebut, meskipun nilai kredit, bunga, dan jangka waktu kredit sama. Selisih pembayaran selama 10 tahun ini cukup signifikan, yakni Rp 47,795 juta (lebih mahal sistem flat). Kalau dikomparasi, tingkat suku bunga flat 12 persen / tahun setara dengan suku bunga efektif 22,15 persen / tahun.

Pada dasarnya, setiap bank menginginkan keuntungan per tahunnya meningkat. Jadi, tidak masuk nalar kalau bank menurunkan suku bunga jauh di bawah kompetitor. Dengan kata lain, setiap bank mempunyai tingkat suku bunga KPR yang relatif sama. Strategi marketing memang dibentuk sedemikian rupa, karena persaingan ketat antarbank untuk mendapat calon debitur.

Bagaimana bank yang mengenakan bunga rendah sanggup meraih laba? Jawabannya mudah. Institusi itu akan mengompensasikan kekurangan pendapatan bunganya sesudah tahun pertama atau kedua, di mana bunga fix sudah tidak berlaku.

Bunga mungkin naik tiap bulan hingga tingkat tertentu, sehingga akibatnya secara akumulasi penerimaan bunga bank tak berbeda dari bank yang mematok bunga lebih tinggi. Pada tahap ini, debitur biasanya tak menyadari. Bisa juga sadar tapi pasrah, karena untuk pindah bank juga butuh biaya tidak sedikit, termasuk bahaya penalty dari bank lama.

Ada sebuah iklan bank di media cetak yang menyebutkan bunga 7 persen / tahun efektif, ditambah biaya provisi dan manajemen nihil. Kenapa sanggup begitu? Seperti dijelaskan di atas, intinya bank tak mau rugi. Makara sebagai kompensasi atas nihilnya biaya ini, bank bekerja sama dengan pengembang menaikkan harga jual rumah terlebih dulu.

Selisih kenaikan harga itu sebagai pengganti kerugian biaya-biaya bagi bank. Ingat, rumah sanggup dikatakan sebagai specialty good. Makara tak ada patokan harga yang pasti, karena penentuan harga tergantung dari kualitas material, model, lokasi, fasilitas, marjin keuntungan yang akan diambil, dan sebagainya. Makara harga rumah untuk luas tanah dan bangunan yang kurang lebih sama, tetapi berbeda pengembang, tidak sanggup dibandingkan begitu saja.

Selain suku bunga, Anda juga mesti memperhatikan beberapa jenis biaya, mulai dari provisi, asuransi, appraisal, administrasi, hingga biaya perjanjian kredit notaris, pengikatan hak tanggungan, akte jual beli, BPHTB, dan sebagainya.

Biaya provisi yakni biaya jasa bank atas pencairan kredit, biasanya 1,0-1,5 persen dari nilai kredit. Biaya asuransi terdiri atas asuransi kebakaran rumah dan asuransi jiwa debitur. Bisanya, tarif asuransi ini sudah standar, karena di antara perusahaan asuransi sudah ada kesepakatan soal premi.

Setiap bank mempunyai taktik pemasaran yang khas untuk menarik calon debitur, meski bergotong-royong tingkat suku bunga KPR relatif sama. Persaingan sejatinya terletak pada bagaimana memuaskan debitur dengan pelayanan profesional.

Jika debitur terpuaskan, mungkin selisih bunga bukan mengakibatkan masalah. Yang tak kalah penting, Anda jangan sungkan-sungkan bertanya ke petugas bank, apa yang tidak dimengerti, terutama pada keterangan ’’syarat dan ketentuan berlaku’’. Iklan selalu dibentuk menarik, tapi kita harus sanggup membedakan mana loyang dan mana emas. 
Anda Harus Teliti Dalam Menentukan Kpr Rumah Anda Harus Teliti Dalam Menentukan Kpr Rumah Reviewed by Mutia Olyvia on Juli 22, 2018 Rating: 5

Tidak ada komentar:

Diberdayakan oleh Blogger.